KURUMSAL YATIRIMCI İLİŞKİLERİ GYO SEKTÖRÜ PORTFÖY BASIN ODASI İLETİŞİM SSS
 
Sıkça Sorulan Sorular
 
• Panora AVM ve Panora GYO’nun tarihçesi hakkında bilgi verir misiniz?

Adını panoramik görüntüsünden alan Panora Alışveriş ve Yaşam Merkezi, etrafında bulunan toplu konut ve villa alanları, çevre yolu ile üst gelir gruplarının yaşam alanlarının kesişim noktası olacak olan bir kentsel dönüşüm bölgesinde inşa edilmiştir. Müşteri kitlesi, gelir düzeyi ve yaşam standartları yüksek C-A+ segmentte yer almaktadır. Ankara’nın gözde buluşma noktası Panora, yüksek yaşam standartlarını hedefleyen bir kesimin yakınında yer almakla kalmayıp aynı zamanda, gelişmekte olan iş merkezlerinin, büyük kurumların, büyükelçiliklerin, başbakanlığın ve Çankaya Köşkü’nün bulunduğu Ankara’nın en önemli semti Çankaya’da yer almaktadır.

Panora AVM’nin sahibi olan ve Nisan 2013’te Panora GYO’ya dönüşen Merkez Müteahhitlik, 2004 yılında kuruldu. Panora Alışveriş ve Yaşam Merkezi’nin temel atma töreni Kasım 2004 tarihinde yapıldı. İnşaat süreci üç yıl sürdü, 10 Aralık 2007 tarihinde resmi açılışı yapıldı.

Panora Alışveriş ve Yaşam Merkezi’nin toplam 180.000 metrekarelik inşaat alanı, 23.000 metrekare bina taban alanı ve 40.000 metrekare peyzaj alanı bulunuyor. Peyzaj alanı en büyük AVM’lerden birisiyiz. Toplam kiralanabilir alan ise 86.000 metrekare.

• Panora AVM’nin sahibi kim? Nasıl bir ortaklık yapısı var?

Panora AVM’nin sahibi, eski adıyla Merkez Müteahhitlik Turizm ve İşletmecilik AŞ, yeni adıyla Panora GYO’dur. Şirketin 53 ortaklı bir yapısı bulunmaktadır. Ortaklarını Ankara’nın önde gelen sanayici ve iş adamları oluşturmaktadır.

• Panora ismi nereden geliyor?

Panora Alışveriş ve Yaşam Merkezi, adını panoramik görüntüsünden almaktadır. Hakikaten etkileyici güzellikte, estetik görüntüye sahip bir AVM’miz bulunmaktadır. Ayrıca, Panora adının fonetik olarak “Ankara” ve “Oran” semtini çağrıştırması da bu ismin belirlenmesinde etkili olmuştur.

• Panora AVM hakkında ayrıntılı bilgi verir misiniz?

2007 yılından bu yana Ankara Oran’da faaliyet gösteren Panora Alışveriş ve Yaşam Merkezi, yüzde 100’e yakın doluluk oranıyla 190’dan fazla markaya ev sahipliği yaparak sadece bölgesinin değil tüm Ankara’nın alışveriş ve yaşam merkezi olma özelliği taşımaktadır. Panora’da bulunan, 39 metrelik çapıyla Türkiye’nin en geniş modern cam kubbesi, içeriden dışarıyı, dışarıdan içeriyi görmeye olanak tanıyan cam cepheleri, geniş caddeleriyle, ziyaretçilere gün ışığında ferah bir alışveriş imkânı sağlamaktadır.

Panora’nın birinci katında biri köpekbalığı, diğeri mercan olmak üzere, her biri 75 ton su kapasiteli akvaryumlarda yapılan, besleme ve bilgilendirme aktiviteleri hem müşterilerimizin ilgisini çekmekte hem de okullar tarafından eğitim amaçlı kullanılmaktadır. Ziyaretçilerimiz, Avrupa’nın 5. büyük resif akvaryumu ile Hint-Pasifik Okyanusu canlılarıyla tanışırken, köpekbalığından birbirinden göz alıcı balıklara ve farklı canlı çeşitlerine kadar su altındaki bu yaşam ile okyanus hayatına tanıklık ediyorlar.

Panora’nın giriş katında, gök kubbenin altında, Türkiye’nin en büyük tek parça uygulama mozaiği olan dünyaca ünlü denizci Piri Reis’e ait dünya haritası Topkapı Sarayı'ndaki orijinalinden 240 kat büyütülerek yapılmış olup Panora’nın keşfedilmeyi bekleyen yüzünü temsil etmektedir. Açık denizleri, macerayı, geziyi ve bilimi simgeleyen, 350 bin mozaiğin bir araya gelmesiyle oluşturulan Piri Reis haritası, Panora AVM’nin değerine değer katan eşsiz bir eserdir.

Panora AVM, amfi tiyatrosu, süs havuzu, açık havada spor imkanı ve doğal oturma alanıyla, 45.000 metrekarelik Panora Park’ı; geç saatlere kadar açık, Çin, İtalyan, Akdeniz mutfağı gibi dünya lezzetlerini sunan restoranların bulunduğu Panora Teras’ı; fitnessdan pilatese kadar farklı sportif aktivitelerin yapılabileceği; sauna, hamam gibi birçok hizmetin verildiği ve hem açık hem kapalı yüzme havuzlarının bulunduğu 6.000 metrekarelik spor merkezi; 18 hatlık bowling ve bilardo salonu, en yeni video oyunları, jetonlu eğlence makineleri, çocuk oyun bahçeleri gibi alanların olduğu 6.200 metrekarelik eğlence merkezi; sergi, sanat atölyeleri gibi faaliyetlerin yapıldığı 1.000 metrekarelik kültür merkezi; fiziksel ve ruhsal olarak yenilenme fırsatı veren Spa’sı; son teknolojinin kullanıldığı ve Ankara’da ilk kez uygulanan 3D teknolojisiyle 12 salonluk sinema salonu ile ziyaretçilerine alışveriş dışında yaşam alanları sunmaktadır.

• Panora AVM kimlere hitap ediyor?

Panora bulunduğu lokasyon itibari ile ağırlıklı olarak, sosyal statü ve alım gücü anlamında orta ve üstü diyebileceğimiz A, B, C sosyo-ekonomik statüdeki bir tüketici kesimine hitap etmektedir. Tüketici kesiminin tercihlerine göre bir marka karması oluşturulmuştur.

Panora’nın marka karması oluşturulurken, alışveriş merkezinin kapsama alanındaki bölgede yaşayan kitlenin demografik yapısı, gelir düzeyi ve yaşam tarzlarına hitap eden, Ankaralıların talep ettiği ve Ankara’da pek bulunmayan ürün ve hizmet kalitesini benimsemiş, bu doğrultuda tüketicinin değer verdiği ve memnuniyet duyduğu markaların seçilmesine dikkat edilmiştir. Aynı zamanda ziyaretçilerine alışveriş dışında da keyifli vakit geçirebilecekleri, şehir hayatının stresinden arınabilecekleri alanlar sunmak hedeflenmiştir.

Bu kapsamda marka karmasında eğlence merkezi, sinema, spor merkezi ve restoranlar da bulunmaktadır.

Panora’yı farklı kılan en önemli özelliklerden bir tanesi de GAP, Sephora, Zara Home, Oysho, Watson’s, Imaginarium gibi markaları ilk kez Ankaralılarla buluşturmuş olmasıdır.

Yine müşteri talepleri doğrultusunda Luxurious bölümü oluşturularak Ralph Lauren, Emporio Armani, Damas, Hugo Boss, Burberry, Max Mara gibi markalar da marka karmasına eklenmiştir.

• Panora’nın sahibi ile işletmecisi farklı mı?

Panora GYO'nun ana faaliyeti , mülkiyetinde bulunan Panora AVM'den kira geliri elde etmek olup Panora AVM , Panora GYO'nun %100 iştiraki olan Panora İşletmecilik A.Ş. tarafından işletilmektedir.

• Neden GYO haline dönüştünüz? Panora GYO bünyesinde başka gayrimenkuller var mı?

Panora GYO, Panora AVM’nin kurucusu ve sahibi olan Merkez Müteahhitlik Turizm ve İşletmecilik AŞ’nin GYO’ya dönüşmesiyle oluşan bir şirkettir. Ankara’nın bu yüksek ekonomik değerinin Türkiye yatırımcılarıyla paylaşılması yönünde alınan karar doğrultusunda bu dönüşüm gerçekleştirilmiştir.

Panora GYO’nun tek gayrimenkul varlığı Panora AVM’dir. Bu anlamda diğer GYO’lardan farklı bir özellik arz etmektedir. Halka arzla birlikte Panora GYO hissesi alanlar, neyin ortağı olduklarını çok net biliyor olacaklar. Panora AVM’nin güçlü performansı, yatırımcı ve hissedarlar nezdinde çok net biliniyor ve ölçümlenebiliyor olacak.

Öte yandan, GYO’ya dönüşüm, Panora AVM’nin sahibi olan şirketimizin kurumsallaşması, kurumsal sürekliliğinin pekişmesi ve yatırımcı ve hissedarlarımızın GYO olmaktan kaynaklanan avantajlardan yararlanabilmeleri açısından alınmış, stratejik öneme sahip bir karardır. Bu güçlü yapının halka arzının önünü açmak açısından da kolaylaştırıcı bir faktördür aynı zamanda.

• Neden halka açılma ihtiyacı duydunuz?

Panora GYO olarak, halka arza, finansal kaynak ihtiyacından doğan bir finansal operasyon olarak bakmıyoruz. Biz yatırımını tamamlamış bir şirket olarak böyle bir kaynağa zaten ihtiyaç duymuyoruz. Kârlılığını sürdürülebilir ve kalıcı hale getirmiş, küresel krizin yoğun etkilerinin yaşandığı dönemde dahi kâr etmeyi başarmış olan şirketimiz, yatırımını tamamlamış, süreklilik arz eden gelir garantisiyle, borçsuz bir şirket olarak yatırımcıların huzuruna çıkacaktır.

Halka arz kararımız, stratejik planlamaya dayalı bir karardır. Biz halka açılmayı, kurumsallaşma yönünde stratejik bir adım ve önemli bir aşama olarak değerlendiriyoruz. Halka açılmanın, şirketi geleceğe taşıyacak kurumsal ve profesyonel bir yapılanma için katalizör rolü oynayacağına inanıyoruz.

Halka arzla bağlantılı olarak Sermaye Piyasası Mevzuatı’na göre faaliyette bulunmak, kurumsal yönetişim anlayışını şirket faaliyetlerine egemen kılmak, açıklık ve şeffaflık, şirketin kurumsallaşması yönünde çok büyük ve çok önemli itici güç olacaktır. Faaliyetlerimizin sağlam temeller üzerinde sürdürme imkanını artıracaktır. Yeni ortaklarımız ve hissedarlarımıza karşı taşıyacağımız sorumlulukla adım atmak bizi daha güçlü ve etkin kılacaktır.

Halka açılma kurumsallaşmamızın katalizörü olacaktır. Diğer hiçbir finansman yöntemi, kurumsallaşmamıza bu katkı ve desteği sağlamayacaktır.

Öte yandan, halka açılma süreci ve sonrasında halka açık bir şirket olmak Panora AVM’nin marka bilinirliğinin ve tanınırlığının artırılmasına da önemli katkı sağlayacaktır.

• Halka açıldıktan sonra yeni yatırımlar olacak mı?

Panora GYO’nun tek varlığı Panora AVM’dir ve o da tamamlanmış bir yatırımdır. Başka bir yatırım kesinlikle planlanmamaktadır. Panora AVM, yüzde 100’e yakın doluluk oranıyla çalışan, düzenli kira geliri elde eden ve kârlılık oranı yüksek bir alışveriş ve yaşam merkezidir. Yeni yatırım planımız olmadığı için elde edilecek kârdan maksimum düzeyde yatırımcılarımıza dağıtmayı planlıyoruz.

• Panora GYO’nun ne kadarını halka açacaksınız?

Panora GYO’nun ödenmiş sermayesi 87 milyon lira. Şirketimizin yüzde 25’ini, sabit fiyatlı talep toplama yöntemiyle halka açacağız. Arzda, ortak satışı yoluyla 21.750.000 TL nominal değerli B grubu payların satışı gerçekleştirilecek.

• Halka arzda hangi yatırımcı kitlesini hedefliyorsunuz?

Halka arzın tamamını yurt içi yatırımcılara yönelik gerçekleştireceğiz. Arz tutarının yüzde 90’ı Yurt İçi Bireysel Yatırımcılara, yüzde 10’u Yurt İçi Kurumsal Yatırımcılara tahsis edilmiştir.

• Temettü politikanız nasıl olacak?

Panora GYO, güçlü ve istikrarlı mali yapısıyla yüksek gelir ve kârlılığını devam ettirirken kârını hissedarlarıyla paylaşan bir şirket olacak. Halka açıldıktan sonra dağıtılabilir kârımızın minimum yüzde 75’ini nakit olarak hissedarlarımıza dağıtacağız. Bu karar şirketimizin esas sözleşmesinde de yer almaktadır. Bu şekilde Panora GYO, Borsa İstanbul’da dağıtılabilir kârın en az yüzde 75’ini nakit temettü olarak dağıtmayı esas sözleşme ile taahhüt eden tek şirket olacak.

Şimdiye kadar başka bir şirkette rastlanmayan şekilde, en az yüzde 75 nakit temettü dağıtım garantisiyle halka açılacağız. Dağıtılabilir kârımızın en az yüzde 75’ini dağıtma yönündeki kararımız, şirket ana sözleşmemizde yer alan ve uygulanmakta olan bir karardır. Son iki yıldır elde ettiğimiz dağıtılabilir kârın tamamına yakınını ortaklarımıza dağıtmış bulunuyoruz. Şimdi bu uygulamamızı halka açık bir şirket olarak borsaya taşımaya hazırlanıyoruz. Hisse senedi yatırımcıları açısından son derece önemli olan temettü politikamızın yatırımcılar tarafından ilgiyle karşılanacağına inanıyoruz.

Temettü anlamında borsaya farklı bir yaklaşım, yeni bir soluk getirmeyi arzu ediyoruz. Panora GYO, borsada işlem gören şirketler arasında yüksek temettü dağıtım politikasıyla en fazla temettü dağıtan ve bunu her yıl düzenli olarak devam ettiren bir şirket olarak öne çıkacaktır. Bu politikasıyla yatırımcılar nezdinde özel ve seçkin bir yerimiz olacağına inanıyoruz. Bu politikamızla birlikte borsanın temettü dağıtım sıralamasında her yıl ilk sıralarda yer alacağımızı tahmin ediyoruz.

Yatırımcı hem hisse senedinin muhtemel değer artışından, hem de kâr payından faydalanmış olacak. Bu durum yatırımcılarımız kadar bizleri de mutlu edecek; nihayetinde kaderimiz ortak.

• Son üç yılda ne kadar nakit kâr dağıtımında bulundunuz?

PanoraGYO, son üç yılda elde ettiği dağıtılabilir toplam karının tamamını otaklarına nakit olarak dağıttı. Her ne kadar ana sözleşmemizde yazdığı şekliyle her yıl dağıtılabilir karın en az yüzde 75’ini nakit olarak dağıtma garantisi yer alsa da amacımız, aynı temettü politikasını devam ettirmek suretiyle, son üç yılda olduğu gibi, dağıtılabilir karımızın tamamını ortaklarımızla paylaşmak yönündedir.

Son üç yılda elde edilen şirket karlarını ve temettü dağıtım tablosunu şöyledir:

 * Yasal kayıtlara göre

2010

2011

2012

Toplam
2010-2012

Net Dönem Kârı (Mn. TL)*

17.1

20.8

27.5

65.4

Dağıtılabilir Net Dönem Kârı (Mn. TL)*

11

17.9

23.9

52.8

Dağıtılan Toplam Temettü (Mn. TL)*

6.0

22.9

23.9

52.8

Dağıtım Oranı*

%54.5

%128

%100

%100



• Şirketinizin gelecek projeksiyonlarını öğrenebilir miyiz?

Tüm projeksiyonlarımız şirketi daha iyi seviyelere çıkarmak, bu amaçla Panora AVM’nin ve dolayısıyla Panora GYO’nun gelir ve kârlılığını artırmak yönündedir.

Hedefimiz, yapımı üç yılda tamamlanarak hizmete açılan, 2009 yılında ICSC’nin (International Council of Shopping Centers – Uluslararası Alışveriş Merkezleri Derneği) her yıl düzenlediği Europian Shopping Centre Awards (Avrupa’nın En İyi Alışveriş Merkezi Yarışması)’nda Certificate of Merit (Jüri Özel Ödülü) alan AVM’mizi, halka arzın sağlayacağı motivasyon ve prestijden de yararlanarak, uluslararası güçlü markalarla destekleyerek ziyaretçi sayısını ve sadakatini daha da artırmak, sürekliliği olan, güçlü yönlerini ön plana çıkaran, yenilikçi ve farklı trendleri takip eden, sosyal sorumluluğunun bilincinde, halkla ilişkiler kampanyalarına önem veren, marka sadakati yaratan, sosyal imajı güçlü bir alışveriş ve yaşam alanı olgusunu daha güçlü bir şekilde yerleştirmektir.

• Yatırımcılara ne vaat ediyorsunuz? Yatırımcı neden Panora GYO hissesi alsın?

Öncelikle Panora GYO, yatırımını tamamlamış, düzenli ve yüksek gelire sahip, kârlı bir şirket. Üstelik şirketimizin finansal borcu da bulunmamaktadır. Gelirimizi ve kârlılığımızı sürekli ve sürdürülebilir hale getirmiş durumdayız. Şirketimizin bütün kârı kira gelirlerinden oluştuğu için de bir devamlılık söz konusudur. Bize ortak olan yatırımcılar, sürekli bir kira geliri elde eden ve bunu dağıtma taahhüdünde bulunan bir şirkete ortak olmuş olacaklar. Elde edecekleri muhtemel gelire ek olarak yıllık kârımızdan kendi paylarını alacaklar; üstelik en az yüzde 75 nakit temettü garantisi veriyoruz.

Öte yandan, GYO’lar ve hissedarları için önemli vergi avantajları bulunmaktadır. GYO’lar, diğer şirketler için %20 olan kurumlar vergisinden muaftır.

İşin bu mali boyutlarının yanı sıra Panora GYO’nun gelir kaynağı olan Panora AVM, Ankara’nın gözde alışveriş ve yaşam merkezleri arasında yer almaktadır. Dünya markalarına evsahipliği yapan, harcama gücü yüksek onbinlerce sadık müşteri kitlesine sahip seçkin bir AVM’dir. Pek çok dünya markasının Ankara’daki ilk durağıdır. Bulunduğu seçkin lokasyonla ekonomi, iş ve siyaset dünyasının Ankara’daki önemli buluşma noktalarındandır.

Topluma karşı yükümlülüklerinin bilinciyle sosyal sorumluluk projelerine destek sağlayan, UNICEF ve LÖSEV başta olmak üzere pek çok STK’ya mekanını açan ve destek veren, sergilere ev sahipliği yapan, sinema salonları ve sanatsal mekanlarıyla kentin önemli bir kültür sanat merkezidir aynı zamanda.

• Panora GYO’nun halka arz hazırlıkları hangi aşamada?

Uzun zamandır hazırlıklarını yaptığımız halka açılma çalışmalarımız planlandığı şekliyle devam etmektedir. Önce GYO’ya dönüşümü tamamladık. Ardından, 8 Nisan 2013 tarihinde SPK ve Borsa İstanbul’a halka arz başvurumuzu yaptık. Halka arzımızda danışmanlık ve aracılık hizmetleri için Deniz Yatırım’la anlaştık.

SPK ve BİST onayı ile talep toplama aşamasına gelmiş bulunuyoruz. Deniz Yatırım liderliğindeki konsorsiyum aracılığıyla 15-16-17 Mayıs 2013 tarihlerinde talep toplayacağız. Yüzde 29.70 iskonto ile gerçekleşecek halka arzda pay başına fiyat 4.70 TL olacak. Bu fiyat bazında şirketin piyasa değeri 408,9 milyon TL olacak.

Ayrıca, halka arz edenler, arzın 90 gün sonrasında ‘primli fiyat’ olarak pay başına 4.76 TL’den yüzde 100 geri alım garantisi vermektedir.

• Halka arzda özel teşvikler uygulayacak mısınız?

Halka arzın başarısı için yatırımcıyı motive etmeye ve uzun vadeli yatırımı özendirmeye yönelik bazı teşvikler hayata geçiriyoruz. En önemli teşvik, şirketin dağıtılabilir karının en az yüzde 75’inin nakit olarak ortaklara dağıtılmasıdır. Bu dağıtımdan tüm ortaklar, payları oranında eşit olarak faydalanacaklardır.

Öte yandan, payların 4.70 liradan arz edileceği halka arzın 90 gün sonrasında hisselerin tamamının ‘primli fiyat’ olan 4,76 liradan geri alımı halka arz edenler tarafından garanti ediliyor. Bu avantajdan halka arzdan pay alan bireysel ve kurumsal tüm yatırımcılar yararlanabilecek. Halka arz sonrası satın alınan paylar teşvik kapsamı dışında tutulacak. Geri alım hesaplamasında, 90 günlük süre içindeki ‘en düşük gün sonu bakiye’ esas alınacak.

• Şirketin piyasa değerini nasıl belirlediniz?

Piyasa değeri belirlenirken, SPK onaylı değerleme şirketleriyle çalışılmıştır. SPK onayı ve sirküler ilanıyla birlikte şirket için öngörülen piyasa değeri yatırımcılarla paylaşılacaktır.

• Yurtdışına satış olacak mı? Yurtdışı ve yurtiçi oranları belli mi?

Halka arzda esas olarak yurtiçi kurumsal ve bireysel yatırımcıları hedefliyoruz. Hisselerin yüzde 90’ı Yurt İçi Bireysel, yüzde 10’u Yurt İçi Kurumsal Yatırımcılar için tahsis edilmiştir.

• Hisse fiyatı/şirket değeri ne olacak? Halka arz ne zaman gerçekleşecek?

Halka arzda pay fiyatı 4.70 lira olacak. Yüzde 29.7 oranında iskonto ile gerçekleşen arz sonunda şirketin piyasa değeri 408,9 milyon lira olacak. Deniz Yatırım liderliğindeki konsorsiyum tarafından 15-16-17 Mayıs 2013 tarihlerinde talep toplanacak.

Panora GYO A.Ş.'nin mali performansı hakkında bilgi verebilir misiniz ?

Panora GYO’nun son üç yıllık mali performansının özetini aşağıdaki tabloda bulabilirsiniz (ayırntılı bilgiler için izahnameye bakabilirsiniz):

Gelir Tablosu, Milyon TL

2010

2011

2012 P

Satış gelirleri

35,0

43,1

48,8

Satışların maliyeti (-)

-14,8

-15,2

-16,3

Brüt Kar

20,2

27,9

32,6

Pazarlama, satış ve dağıtım giderleri (-)

-2,5

-3,2

-3,0

Genel yönetim giderleri (-)

-0,7

-0,6

-0,6

Diğer faaliyet gelirleri/giderleri(net)

7,3

-0,1

0,0

Faaliyet Karı

24,3

24,1

29,0

Finansal gelirler/giderler

-1,4

-1,9

0,9

Vergi Öncesi Kar

23,0

22,1

29,9

Vergi gideri

-3,9

-3,5

-3,1

Dönem vergi gideri

-2,1

0,0

-1,4

Ertelenmiş vergi gideri

-1,8

-3,5

-1,7

Dönem Karı

19,0

18,6

26,8





Amortisman

5,8

5,9

5,8

FAVÖK

22,9

30,0

34,8

Marj

65,3%

69,6%

71,2%



 
 
KURUMSAL YATIRIMCI İLİŞKİLERİ GYO SEKTÖRÜ PORTFÖY BASIN ODASI İLETİŞİM SSS
Turan Güneş Bulvarı No:182/1 Or-An - Ankara / Türkiye +90 (312) 490 58 56 info@panoragyo.com
Çözüm Ofisi Bilişim Teknolojileri Ltd. Şti.Tarafından Geliştirilmiştir. website statistics